Veći dio proteklog desetljeća hrvatski trgovački centri ocjenjivali su se prema svojoj modnoj ponudi. Dolazak međunarodne modne grupacije bio je glavna vijest, a sve ostalo tek popuna između sidrišnih zakupnika. Ta se logika mijenja. Mall of Split je u listopadu najavio četiri nova zakupnika (ljekarnu specijaliziranu za dermokozmetiku, poslovnicu banke, trgovinu hranom hrvatskih proizvođača i prodavaonicu jednog proizvođača sira) i izričito ih predstavio kao iskorak izvan mode (Retail SEE, 18. listopada 2026.). Istoga je mjeseca specijalizirani koncept vina i žestokih pića odabrao Supernovu Buzin za svoju prvu trgovinu u Hrvatskoj. Nijedna od tih vijesti nije modna, a obje zakupodavcima govore nešto o tome odakle dolazi posjećenost.
Zašto su zakupnici za svakodnevne potrebe važniji nego prije
Moda je kategorija najizloženija konkurenciji internetske prodaje i diskontnim formatima u retail parkovima. Osnovnu majicu kupac može kupiti bilo gdje; recept ne može podići, bankovni račun otvoriti niti svježi domaći sir kupiti putem interneta jednako praktično. Zakupnici za svakodnevne potrebe i uslužni zakupnici stvaraju razloge za dolazak koji su česti, rutinski i teško zamjenjivi. Oni povećavaju učestalost posjeta čak i kada ne povećavaju prosječnu potrošnju, a upravo učestalost održava na životu ostatak centra.
Postoji i obrambeni argument. Centar koji ovisi o nekolicini modnih grupacija koncentriran je u jednoj kategoriji, a često i u rukama malog broja korporativnih donositelja odluka. Kada jedna od tih grupacija racionalizira svoj portfelj, nastaje velika praznina koju je teško popuniti. Šira struktura – ljekarne, zdravstvo, ljepota, financijske usluge, specijalizirana hrana, ugostiteljstvo i zabava – raspršuje taj rizik.
Kako izgleda funkcionalan klaster za svakodnevne potrebe
Dodavanje ljekarne i banke ne stvara klaster. Ono što ga čini funkcionalnim jesu položaj i logika:
- Blizina sidrišnog zakupnika iz prehrane i parkirališta. Rutinski posjeti su kratki. Usluge smještene između supermarketa i parkirališta koriste se; usluge skrivene na gornjem katu ne koriste se.
- Komplementarna, a ne preklapajuća ponuda. Dvije ljekarne mogu supostojati ako je jedna pozicionirana na dermokozmetiku i ljepotu, kao što pokazuje primjer iz Splita. Dvije generičke ljekarne jedna do druge obično znače da će jedna od njih imati poteškoća.
- Lokalna i specijalizirana hrana. Hrvatski proizvođači, delikatese i pekarnice daju centru identitet kakav međunarodni lanci ne mogu. Uz to privlače i turiste na obalnim lokacijama.
- Radno vrijeme usklađeno s rutinom. Uslužni klaster koji se zatvara ranije od supermarketa ili ne radi u dane kada je centar otvoren poništava svrhu svojeg postojanja.
Strana zakupa: drukčiji zakupnici, drukčiji uvjeti
Uslužni i specijalizirani zakupnici na papiru rijetko nalikuju modnim zakupnicima, i ugovor o zakupu to mora odražavati. U praksi zakupodavci i agenti trebaju očekivati:
- Manje prostore i niže budžete za opremanje. Lokalni proizvođač možda ne može financirati potpuno opremanje po sistemu ključ u ruke. Predaja prostora u stanju shell-and-core (roh bau) uz doprinos zakupodavca ili opremanje u fazama često je razlika između potpisivanja i nepotpisivanja ugovora.
- Drukčije strukture zakupnine. Banke i ljekarne u pravilu plaćaju fiksnu zakupninu i odupiru se klauzulama o zakupnini vezanoj uz promet. Operateri specijalizirane hrane i ugostiteljstva mogu prihvatiti osnovnu zakupninu uz zakupninu od prometa, što zakupodavcu daje dodatnu dobit ako koncept uspije.
- Osjetljivost na zajedničke troškove. Za mali prostor sa skromnim maržama zajednički troškovi (service charge) mogu biti jednako presudni kao i zakupnina. Jasni, ograničeni i transparentni proračuni zajedničkih troškova olakšavaju zaključenje takvih poslova.
- Instrumenti osiguranja prilagođeni zakupniku. Velika banka bez poteškoća će ponuditi jamstvo matičnog društva ili bankarsku garanciju; regionalnom proizvođaču možda će trebati struktura temeljena na depozitu ili kraće početno razdoblje zakupa s opcijom produljenja.
- Indeksacija i solemnizacija kao standard. Indeksacija prema HICP-u i solemnizirani (javnobilježnički ovjeren) ugovor o zakupu štite obje strane bez obzira na veličinu zakupnika. Ne treba ih izostaviti samo zato što je zakupnik malen.
Zajednički prostori, kiosci i pop-up prodajna mjesta kao poligon za testiranje
Nije svaki novi koncept spreman za stalni prostor. Otoci, kiosci i pop-up prostori u zajedničkim dijelovima centra omogućuju zakupodavcu da uz nizak rizik za obje strane testira potražnju za lokalnim brendom, sezonskom ponudom ili zakupnikom koji prvi put ulazi na tržište. Koncept koji se dobro pokaže u kiosku prirodan je kandidat za stalni prostor pri sljedećem oslobađanju prostora. To je ujedno i praktičan način da se hrvatski proizvođači dovedu u centar bez prisiljavanja na desetogodišnju obvezu već prvoga dana.
Što to znači za retail parkove
Retail parkovi od početka slijede sličan put: sidrišni zakupnik iz prehrane ili drogerija, diskontna moda i oprema za dom, a sve češće i ljekarna, optika, trgovina za kućne ljubimce ili kafić. Razlika je u tome što je u retail parku praktičnost cijela ponuda, pa je struktura za svakodnevne potrebe sidrišni zakupnik, a ne sporedna uloga. Investitori koji planiraju nove parkove u manjim hrvatskim gradovima trebaju usluge tretirati kao dio temeljnog plana zakupnika, a ne kao prostor koji se popunjava nakon što brendovi potpišu ugovore.
Šira je pouka da struktura zakupnika nije popis logotipa. To je skup razloga zbog kojih se ljudi vraćaju, a najotporniji su upravo rutinski razlozi. Zakupodavci koji to planiraju, s odgovarajućim veličinama prostora, rješenjima za opremanje i uvjetima zakupa, bit će manje izloženi kada moda krene dalje.
2.advice savjetuje zakupodavce, investitore i trgovce diljem Hrvatske – javite nam se.