Većina trgovaca i korisnika uredskih prostora u Hrvatskoj pregovara o zakupu jednom u pet ili deset godina. Zakupodavac, odnosno njegov agent za zakup, to radi svaki tjedan. Ta neravnoteža – jedna strana pregovara povremeno, druga profesionalno – najjači je argument u prilog zastupanju zakupnika.
Zastupanje zakupnika jednostavno znači da korisnik prostora ima vlastitog savjetnika: nekoga tko je plaćen da zakupniku, a ne zgradi, osigura najbolju lokaciju, najbolje uvjete i najčišći ugovor.
Zašto teren nije ravnopravan
Agent zakupodavca poznaje zgradu, konkurentske projekte, poslove zaključene u prošlom tromjesečju i ustupke koje su dobili drugi zakupnici. Zakupnik obično vidi samo traženu zakupninu i standardni predložak ugovora o zakupu.
U praksi razlika rijetko leži u iznosu osnovne zakupnine. Ona leži u pojedinostima koje određuju stvarni trošak korištenja prostora tijekom cijelog razdoblja zakupa:
- Zajednički troškovi i njihovo ograničenje – što je uključeno, kako se obračunavaju i jesu li povećanja ograničena.
- Indeksacija – u Hrvatskoj je većina ugovora o zakupu indeksirana prema HICP-u; je li ta indeksacija ograničena i od kojeg datuma se primjenjuje važnije je od malog popusta na osnovnu zakupninu.
- Razdoblje bez zakupnine i doprinosi za opremanje – tko plaća što i kada zakupnina zapravo počinje teći.
- Trajanje i opcije prijevremenog raskida – struktura 5+5 s pravom zakupnika na prijevremeni raskid daje fleksibilnost kakvu fiksno desetogodišnje razdoblje ne daje.
- Osiguranje – bankarske garancije, jamstva matičnog društva, depoziti, zadužnice i solemnizacija ugovora o zakupu kod javnog bilježnika, koja u Hrvatskoj ugovoru daje svojstvo ovršne isprave.
- Co-tenancy i ekskluzivnost – osobito u retail parkovima, vrijednost prostora ovisi o tome tko posluje pokraj njega.
Što zastupnik zakupnika zapravo radi
Dobar savjetnik prolazi kroz postupak utvrđenim redoslijedom:
- Najprije zahtjevi. Veličina, izlog, parkiranje, gravitacijsko područje, datum otvorenja, budžet – i uvjeti bez kojih nema dogovora. Jasan projektni zadatak sprječava da potragu usmjerava ono što je trenutačno dostupno.
- Pretraživanje tržišta. Ne samo oglašeni prostori nego i opcije izvan tržišta (off-market) te projekti koji su još u razvoju, gdje rana obveza može osigurati bolji prostor i bolje uvjete.
- Uži izbor i usporedba. Usporedba ponuda prema ukupnom trošku korištenja prostora tijekom cijelog razdoblja zakupa, a ne samo prema zakupnini po četvornom metru.
- Pregovori. Komercijalni uvjeti, stanje prostora pri predaji, radovi zakupodavca, razdoblja za opremanje i parkiranje dogovaraju se u pisanom obliku prije nego što ijedan odvjetnik sastavi ugovor.
- Pregled ugovora o zakupu i primopredaja. Savjetnik se koordinira s odvjetnikom zakupnika, provjerava je li svaki dogovoreni uvjet unesen u konačni dokument i prisustvuje primopredaji kako bi prostor odgovarao onome što je ispregovarano.
Tri situacije iz naše prakse
U Bundek Centru u Zagrebu 2.advice je zastupao Hidrocibalae pri zakupu približno 317 m² uredskog prostora. Osim zakupnine, pregovori su obuhvatili uređenje prostora prije primopredaje – novi tepisi, ponovno oličeni zidovi i prošireni sanitarni čvorovi – te dva namjenska parkirna mjesta, a sve je utvrđeno u ugovoru o zakupu prije potpisivanja.
Na otoku Krku zastupali smo Sinsay u pregovorima o prostoru od približno 528 m² u novom trgovačkom centru, surađujući s arhitektima trgovca na tehničkim zahtjevima prostora dok je projekt još bio u završnoj fazi izgradnje.
U Park & Shop Krk zastupali smo Favbet pri osiguravanju pozicije u retail parku koji je već u funkciji – drukčiji zadatak, u kojem se zakupnik mora uklopiti u postojeću strukturu zakupnika i postojeći raspored.
Kada se isplati?
Zastupanje zakupnika najvrjednije je kada:
- se zakupnik širi u nove gradove i ne poznaje lokalno tržište, zakupodavce ni usporedive transakcije;
- je prostor u novom projektu, gdje se prostor, raspored i radovi zakupodavca još mogu oblikovati;
- je zakup dugoročan ili velik, pa se male razlike u indeksaciji, zajedničkim troškovima ili opcijama prijevremenog raskida tijekom razdoblja zakupa zbrajaju u znatne iznose;
- zakupnik seli i treba uskladiti novi i stari ugovor o zakupu.
U Hrvatskoj se uvjeti posredovanja unaprijed ugovaraju pisanim ugovorom o posredovanju. Ključno pitanje za zakupnika ipak je jednostavno: tko za pregovaračkim stolom radi isključivo za vas?
2.advice pruža usluge zastupanja zakupnika trgovcima, ugostiteljskim operaterima i korisnicima uredskih prostora diljem Hrvatske – od potrage za lokacijom i pregovora do pregleda ugovora o zakupu i primopredaje. Kontaktirajte nas kako bismo razgovarali o vašoj sljedećoj lokaciji.